Tổng thể thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2018, chúng ta đã thấy nhiều cơ hội xuất hiện, tùy theo nhịp của thị trường và bùng phát ở nhiều khu vực khác nhau. Nhìn chung, các nhà đầu tư có cái nhìn đúng đắn đã gặt hái được trái ngọt, nhưng những trường hợp nhìn nhận sai bước sóng của thị trường không phải là không có.
Đi cùng cơ hội đó, vẫn lộ rõ những yếu điểm khác nhau, mà nặng nề nhất - bi thương nhất là thảm họa cháy nổ tại chung cư Carina Quận 8. Để nói về bức tranh bất động sản 6 tháng vừa rồi, có lẽ đội ngũ SUNLAND SG chúng tôi, phải tô vẽ bằng nhiều gam màu khác nhau. Nhưng hôm nay, chúng tôi sẽ đưa ra những nhận định, những dự đoán về thị trường, sẽ ra sao trong 6 tháng tới đây.
6 tháng cuối năm 2018!
Nếu nói về 181 ngày vừa qua, tức nói về 6 tháng vừa rồi, việc sốt đất ở 2 thị trường chính là ven Sài Gòn và đặc khu là không thể không nhắc đến.
Đối với thị trường đất nền vùng ven, các nguyên nhân được giới chuyên gia đánh giá phần lớn như sau:
từ các siêu dự án vùng ven như Củ Chi, Cần Giờ, Quận 9 và thông tin hạ tầng có quy mô lớn, như cầu Cát Lái, cao tốc nối Trung Lương - Long Thành, cầu nối qua đảo Kim Cương,...
Từ sự cố cháy nổ chung cư, phần lớn khách hàng đã hoãn lại việc mua căn hộ (việc này chỉ xuất hiện ở phân khúc trung cấp và giá rẻ, còn căn hộ cao cấp không ảnh hưởng nhiều) và phần lớn dòng tiền đó đổ qua đất nền, nơi tài sản hiện hữu và dễ mua hơn.
Một yếu tố tâm lý lớn nữa là tâm lý đầu tư ăn lời nhanh của đám đông.
Kiểu như xung quanh mình, ai mua đất cũng có lời, đã khiến nhiều người chưa bao giờ quan tâm việc đầu tư đất, cũng bị lung lay và dấn thân vào.
Điều này đã kéo rất nhiều người, kể cả người CHƯA TỪNG CÓ KINH NGHIỆM đầu tư bất động sản cũng bị kéo theo làn sóng này. Điều này cũng không trách được, vì thời điểm đó lợi nhuận trong thời gian ngắn quả thực rất hấp dẫn.
Tuy không phải nơi nào cũng vậy, nhưng giới đầu cơ là một trong những nguyên nhân tạo ra sóng nhất định, đẩy giá - thổi giá làm nhiễu loạn thông tin, khiến nhiều khách hàng - nếu không tỉnh táo - nhảy vào và rất có thể bị ôm hàng, không ra được.
Còn đối với thị trường đặc khu, phần lớn nguyên nhân cũng giống như trên. Nhưng sẽ đi kèm thêm một vài lý do khác nữa:
Những ảo tưởng về giá trị kinh tế mang lại, nhiều khách hàng đã "mua trước đón đầu" vì những cơ chế, kỳ vọng tương lai quá lớn vào những đặc khu này mặc dù “Luật đặc khu” vẫn chưa hoàn chỉnh và được thông qua.
Quy hoạch chưa được công bố chính xác, cộng với kinh nghiệm tại thị trường đa phần giới đầu tư không nắm bắt kịp thời. Lợi dụng điều đó, các "đầu nậu" và môi giới liên tục làm chiêu, thổi giá tăng chóng mặt.
Chúng tôi phải công nhận, mức lợi nhuận khi lướt sóng tại thị trường đặc khu quá lớn, lớn đến nỗi khách hàng biết rằng, sẽ tới thời điểm phải nổ tung, không thể tăng giá tiếp được nữa nhưng việc đầu tư 1 lời 1, thậm chí lời 2 lời 3 đã khiến họ phớt lờ đi điều đó.
Đó là những nhận định về thi trường đất nền, còn về thị trường căn hộ, từ thời điểm chung cư Carina xảy ra sự cố cháy nổ, thì toàn bộ thị trường căn hộ đã bị ảnh hưởng trên diện rộng.
Cũng từ yếu tố đó, công tác PCCC bắt đầu được chú trọng hơn. Từ những dự án chuẩn bị ra mắt đến những dự án, tòa nhà đã đi vào hoạt động đều được kiểm tra kỹ lưỡng, gắt gao hơn. Sau kiểm tra, những dự án không đáp ứng được tiêu chí PCCC đều được công khai trên truyền thông, để khách hàng nắm được thông tin, giá trị các dự án cũng như chủ đầu tư dự án bị công bố cũng vì thế mà bị ảnh hưởng.
Nhưng đó chỉ là tâm lý chung của phần lớn khách hàng là người trẻ, cũng như phân khúc tầm trung - giá rẻ. Còn ở phân khúc cao cấp, trường hợp lo ngại không nhiều và các thương hiệu lớn, uy tín đều khẳng định được chất lượng, chiếm được niềm tin ở khách hàng. Nhất là các thương hiệu lớn hoặc có yếu tố nước ngoài như MapleTree, Keppel Land, Phú Mỹ Hưng,... Điều đó thể hiện rõ ở các đợt bán hàng đã triển khai như sau:
Các dự án khác có lượng giao dịch cùng thời điểm, cũng được đánh giá tốt như Charmington Iris hay Cove Residence, phân khu mới của Empire City. Đây hầu như là điểm sáng hiếm hoi của phân khúc cao cấp, phần lớn khách mua hàng ở phân khúc này là người mua đầu tư, mua cho thuê và người nước ngoài.
Sau quyết định siết chặt tín dụng - tăng lãi suất và cẩn trọng nhiều hơn trong việc cho vay liên quan đến bất động sản, các ngân hàng đã làm ảnh hưởng không nhỏ tới hành vi mua nhà của khách hàng.
Không chỉ có khách hàng, các chủ đầu tư cũng bị ảnh hưởng nhất định. Nhất là trong việc huy động vốn triển khai dự án vì cánh cửa để tiếp cận dòng vốn của ngân hàng trở nên khó khăn hơn, bắt buộc phải chuyển hướng huy động nguồn vốn từ nơi khác để triển khai dự án.
Và một trong những cách hữu hiệu nhất đối với các đơn vị chủ đầu tư, đó là lên sàn chứng khoán.
Hiện tại có khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản đã lên sàn chứng khoán. Trong năm 2017, số lượng doanh nghiệp đóng góp vào tổng số này là 11 đơn vị, và trong 6 tháng đầu 2018 là 5 doanh nghiệp, bao gồm: tập đoàn Vingroup, NetLand, Văn Phú Invest, Đạt Phương và mới nhất là Hải Phát Invest.
Hải Phát Invest cũng là đơn vị ghi dấu ấn doanh nghiệp lên sàn thứ 450 nhân kỷ niệm sinh nhật lần thứ 18 của HOSE.
Hướng đi này được nhận định là đúng đắn, phù hợp hơn, cũng như tạo ra sân chơi cạnh trạnh lớn ở mức độ uy tín giữa các chủ đầu tư, "thương hiệu tốt sẽ được giữ lại – còn thương hiệu yếu kém sẽ bị đào thải". Từ đó, việc kêu gọi vốn đầu tư khó hay dễ sẽ dựa trên cách mà đơn vị chủ đầu tư đó hoạt động, các họ triển khai dự án. Cũng như phân khúc họ làm ra sao, có đúng nhu cầu của thị trường hay không.
Các hình thức kêu gọi vốn hiện nay ngoài ngân hàng còn có các hình thức khác như: kêu gọi vốn từ người dân, phát hành cổ phiếu, trái phiếu, hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài thông qua M&A, dòng vốn FDI.
Song hành với các sự kiện nổi bật trên, thị trường còn có những sự kiện khác, như tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, các vấn đề tranh chấp chủ yếu ở việc quản lý, chất lượng bàn giao, pháp lý và quỹ bảo trì của cư dân. Một vấn đề khác cũng phát sinh từ việc sốt đất nền, đó là việc các thương hiệu lớn như Nam Long, Him Lam bị giả mạo để triển khai bán các dự án đất nền ở tỉnh, hoặc các khu vực vùng ven, trong số đó, không thiếu các trường hợp là lừa đảo khách hàng.
Nhìn chung hai thị trường sẽ hoạt động sôi nổi nhất trong 6 tháng cuối năm nay, sẽ là: khu Đông, khu Nam và khu trung tâm Quận 1. Với sự xuất hiện của các thương hiệu mới, lẫn các sản phẩm được đầu tư chăm chút hơn, đặc biệt hơn rất nhiều.
Ở thị trường khu Nam, thị trường trước giờ không có nhiều dự án quy mô lớn, đặc biệt như Phú Mỹ Hưng thì nay, thị trường này sẽ được khuấy động bởi dự án căn hộ Eco Green SaiGon của chủ đầu tư Xuân Mai Sài Gòn, được quy hoạch với quy mô 14,36ha. Đa dạng dịch vụ từ cao ốc văn phòng + khách sạn, thương mại - dịch vụ ngay tại nội khu.
Sky89 Đạt Gia tại Phú Mỹ, hay GS Metrocity sắp triển khai tại Nhà Bè cũng là những điểm sáng nửa cuối 2018.
Xa hơn tại thị trường Bình Chánh, căn hộ Lovera Vista Khang Điền lẫn Mizuki của Nam Long đang là 2 dự án hiếm hoi, có quy mô lớn được đầu tư bài bản và gần như là chiếm được nhiều ấn tượng nhất với khách hàng khu vực.
Đó là câu chuyện của thị trường khu Nam, còn ở khu Đông, phân khúc căn hộ cao cấp vẫn chiếm ưu thế lớn, tập trung chủ yếu tại Quận 2, nổi bật nhất là thị trường là Thủ Thiêm với sự xuất hiện của các siêu dự án: Metropole Thủ Thiêm, Xi Thủ Thiêm, Eco Smart City, Empire City và Water Bay.
Đối với phân khúc trung cấp, sẽ được triển khai ở các khu vực giáp ranh, Quận 9 và Thủ Đức. Tiêu biểu của phân khúc này được nhiều chuyên gia đánh giá cao, nằm ở các dự án như căn hộ Safira Khang Điền, căn hộ Hausalto EZ Land ở Phú Hữu, Him Lam Phú An giai đoạn cuối ở ngã tư MK, Flora Novia của Nam Long mặt tiền Phạm Văn Đồng, ...
Ở thị trường trung tâm, sự xuất hiện của thương hiệu quốc tế Alpha King là hy vọng lớn với 11 mảnh đất vàng đang đắp chiếu tại khu vực.
Là đơn vị có nhiều tham vọng, Alpha King sẽ biến trung tâm Quận 1 trở thành Skyline thật sự với mục tiêu thay đổi cảnh quan đường chân trời của thành phố. Hai dự án đầu tiên của Alpha King được triển khai gồm có: tòa nhà văn phòng Alpha Town và khu phức hợp Alpha City, dự án bao gồm trung tâm mua sắm Alpha Mail và khu căn hộ Alpha Hill ra mắt tháng 9/2018.
Đó là những thông tin các dự án được đội ngũ SUNLAND SG đánh giá là trọng tâm trong 6 tháng cuối 2018, NHƯNG về tổng thể thị trường, chuyển biến ra sao, tâm lý khách hàng như thế nào cũng như nguồn cung có đáp ứng đúng thị trường hay không.
Mời khách hàng tiếp tục đọc qua các nhận định, dự đoán sau của đội ngũ thị trường của SUNLAND SG.
Mục tiêu chính của chương trình này, bao gồm các hoạt động cải tạo, chỉnh trang, di dời lẫn các quy hoạch mang tầm vóc lớn, như sau:
Di dời, tháo dỡ và xây dựng mới chung cư cũ: Mục tiêu đến 2020, sẽ cải tạo hoặc xây mới 50% số lượng chung cư cũ, hư hỏng(237 chung cư) trong tổng số 474 chung cư.
Không những vậy, những chương trình Tham gia thực hiện, mời gọi đầu tư các dự án PPP, BT để chỉnh trang đô thị, hoàn thiện hạ tầng. Phát triển các bất động sản xanh, thân thiện - an toàn với môi trường sống đều là các giá trị quan trọng.
Nếu khoảng đầu 2018, thị trường xuất hiện phân khúc mới là bất động sản hoa viên nghĩa trang, tiêu biểu ở phân khúc này là dự án Sala Garden ở Long Thành - cho tới thời điểm hiện tại, thị trường thứ cấp tại Sala Garden vẫn đang giao dịch rất sôi nổi - thì tới thời điểm 6 tháng cuối năm, thị trường bắt đầu xuất hiện thêm nhiều loại hình Bất Động Sản mới, từ nghỉ dưỡng cho tới căn hộ thương mại.
Ví dụ điển hình của trường hợp này, là phân khúc nghỉ dưỡng ngoài biệt thự biển, condotel nay xuất hiện thêm dạng sản phẩm mới là hometel, đi đầu là Dragon Fairy ở Nha Trang và sắp tới đây sẽ triển khai rộng ra thị trường Đà Nẵng, Hạ Long.
Hay ở thị trường căn hộ Thành Phố, dự án SaiGon Metro Mail được triển khai, áp dụng mô hình lai giữa market và mail thay vì shophouse truyền thống. Cùng tầng hầm 2 kết nối trực tiếp với nhà ga tuyến Metro số 5 (Cần Giuộc - cầu Sài Gòn) đậm chất đời sống của các đô thị Nhật.
Hoặc Eco Green SaiGon tại Quận 7, ngoài phát triển căn hộ đơn thuần đi kèm tiện ích, trung tâm thương mại như các dự án khác. Eco Green SaiGon còn tạo ra 1 hệ sinh thái riêng biệt dành cho giới doanh nhân, đặc biệt nhất là chuỗi khách sạn quốc tế Park Hyatt có thông tin sẽ xuất hiện tại khu vực, trung tâm hội nghị có quy mô lớn nhất Việt Nam (5 tầng nổi - 4 tầng hầm), bãi đáp trực thăng đi kèm mảng xanh 24ha từ hệ thống công viên lớn nhất khu vực.
Ở một phân khúc khác biệt hơn, dự án Haya Home ở Long An cũng được đánh giá có nhiều nét "độc - lạ", khi kết hợp giữa dạng nghĩ dưỡng biệt thự vườn lẫn khai thác kinh doanh homestay cho thuê dành cho người nước ngoài. Căn hộ mini cũng là một trong những sản phẩm đang gây được nhiều chú ý của thị trường, mô hình làm việc co-op working cũng đang tạo hơi hướng mới cho các star-up trẻ, có nhiều lựa chọn hơn so với mô hình văn phòng cho thuê hiện tại.
Phân khúc căn hộ tầm trung, giá rẻ vẫn là phân khúc có lượng khách hàng quan tâm lớn nhất trên thị trường, vì phù hợp với lượng lớn khách hàng đang sinh sống, làm việc tại TP. HCM và chiếm hơn 70% tổng dân cư của Thành Phố.
Ở phân khúc này, thị trường khu Đông và khu Nam chiếm 21% nguồn cung toàn Thành Phố, một con số khá khiêm tốn và chưa đáp ứng đủ kỳ vọng của thị trường hiện tại.
Điểm chung của dòng sản phẩm này:
Với phân khúc này, các dự án nổi bật ở thị trường phía Đông Thành Phố 6 tháng cuối năm sẽ gồm: dự án căn hộ Safira Khang Điền, Hausalto của đơn vị EZLand, Opal City của Đất Xanh, Him Lam Phú An, Flora Novia Nam Long. Còn ở thị trường phía Nam, nổi bật sẽ là Mizuki Park Nam Long, Lovera Vista Khang Điền.
Riêng với phân khúc nhà giá rẻ, VinCity New SaiGon Quận 9 vẫn đang được thị trường quan tâm nhiều nhất. Hầu như phân khúc này sẽ không có nhiều sản phẩm mới, đồng nghĩa với việc các khách hàng thuộc phân khúc này tiếp tục khát nhà trong giai đoạn này.
Ngoài 3 nhận định trên, được đội ngũ SUNLAND SG chúng tôi cũng ghi nhận các nhận định khác của giới chuyên gia trên thị trường như sau:
Với khoảng thời gian 6 tháng cuối năm, đội ngũ thị trường của SUNLAND SG nhận thấy, thị trường vẫn còn rất nhiều cơ hội dành cho giới đầu tư, nhưng nhà đầu tư cũng nên lưu ý khi lựa chọn sản phẩm, nên ưu tiên các sản phẩm đảm bảo tốt về pháp lý, cũng như các dự án của các chủ đầu tư uy tín. Một điều khá đặc biệt nữa, dòng tiền trong khoảng thời gian cuối năm 2018 - đầu 2019 sẽ tiếp tục đổ về khu Đông, nhờ vào các công trình lớn lẫn hạ tầng hình thành rõ hơn ở khu vực này.
Trang chủ
