Góc chia sẻ

Nhà đất phát mãi là gì? Thủ tục mua nhà đất phát mãi 2022

17h - 15/04/2022

Từ đầu năm 2022, nhiều ngân hàng và các tổ chức tín dụng tại TPHCM đồng loạt rao bán, thanh lý tài sản thế chấp là BĐS với mục đích thu hồi nợ. Nhiều người cho rằng khi ngân hàng phát mãi tài sản là nhà đất thì đây là một cơ hội lớn vì nhà phát mãi ngân hàng thường có giá rẻ hơn so với thị trường. Chính vì thế, vấn đề mua nhà phát mãi ngân hàng hiện là một trong những vấn đề được rất nhiều khách hàng khi đến với Sunland Sài Gòn quan tâm và tìm hiểu. 

Bên cạnh những ưu điểm thì việc mua BĐS phát mãi tiềm ẩn không ít rủi ro. Vậy nhà phát mãi là gì? Và có nên mua nhà phát mãi của ngân hàng không? sẽ được chúng tôi giải thích trong bài viết này để giúp khách hàng có thể đưa ra được hướng đầu tư đúng đắn.

QUAN TÂM THÔNG TIN CHI TIẾT CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM

LIÊN HỆ SUNLANDSG: 0938 779 660

>>> Xem thông tin các Dự Án Khác Tại: https://sunlandsg.vn/​

Danh mục bài viết

I. Nhà đất phát mãi ngân hàng là gì?

1. Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản thế chấp không?

2. Khi nào ngân hàng phát mãi, thanh lý tài sản thế chấp?

II. Thủ tục mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng

1. Ngân hàng thông báo phát mãi tài sản

2. Xác định giá trị nhà đất phát mãi

3. Thanh lý tài sản nhà đất

4. Thanh toán tiền sau khi đấu giá nhà đất

5. Chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản thế chấp

I. Nhà đất phát mãi ngân hàng là gì?

Đầu tiên, chúng ta cần phải hiểu khái niệm phát mãi tài sản là gì? Đây là quá trình đơn vị đứng ra cho vay vốn, ở đây là ngân hàng công bố, rao bán tài sản bảo đảm của bên vay công khai theo luật định. Mục đích của quá trình này để thanh toán các khoản nợ mà bên vay không có khả năng chi trả.

nha-phat-mai-la-gi

1. Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản thế chấp không?

Trong các hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản, bên cho vay ở đây là ngân hàng và bên thế chấp thỏa thuận điều khoản về vấn đề xử lý tài sản đảm bảo:

Trường hợp bên vay vốn vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì bên cho vay có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để thanh lý, phát mãi. Trường hợp bên thế chấp đồng thuận về việc này thì bên cho vay có quyền tiếp quản tài sản và tiến hành thủ tục đấu giá, phát mãi tài sản theo quy định của pháp luật.

Đối với khoản nợ và tài sản thế chấp có giá trị lớn, ngân hàng thương mại chọn phương án khởi kiện ra tòa để giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo tính an toàn pháp lý nhằm tránh rủi ro trong việc xử lý tài sản đảm bảo khi chủ sở hữu không tự nguyện bàn giao.

Tóm lại, bên cho vay được quyền phát mãi, đấu giá tài sản theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã ký.

2. Khi nào ngân hàng phát mãi, thanh lý tài sản thế chấp?

Trong thực tế để vay vốn ngân hàng, bên vay vốn thường thế chấp tài sản đảm bảo là chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất. Sau đó, vì nhiều yếu tố khác nhau mà người vay không có khả năng trả nợ cho ngân hàng.

Theo quy định tại Điều 303, Bộ luật Dân sự năm 2015, khi bên vay thế chấp tài sản - bên vay vốn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ và vi phạm nghĩa vụ trả nợ quy định tại hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp (trong bài viết này là bất động sản) có thể được xử lý thông qua các phương thức: 

  • Bên nhận tài sản thế chấp bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
  • Bên có tài sản thế chấp bảo đảm tự bán tài sản.
  • Phát mãi, thanh lý, bán đấu giá tài sản.
  • Các phương thức thanh lý khác.

Trong trường hợp ngân hàng và bên thế chấp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định thì tài sản được bán đấu giá trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, khi người thế chấp vi phạm và không thực hiện nghĩa vụ, họ không có quyền định đoạt tài sản thế chấp.

Bán đấu giá tài sản thế chấp là phương thức xử lý tài sản được đánh giá tối ưu, được nhiều ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ.

nha-phat-mai-la-gi-1

II. Thủ tục mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng

Quy trình và thủ tục phát mãi nhà đất thế chấp ngân hàng gồm các bước như sau:

1. Ngân hàng thông báo phát mãi tài sản

Đây là bước đầu tiên của thủ tục phát mãi tài sản thế chấp. Cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản thông báo việc xử lý tài sản cho các cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan bằng văn bản. Văn bản này được lưu trữ tại cơ quan đăng ký trước khi thực hiện xử lý tài sản theo quy định của pháp luật. Khi đăng ký giao dịch bắt buộc tuân thủ các nội dung sau:

  • Văn bản nêu lý do tài sản bị xử lý;
  • Mô tả thông tin chi tiết về tài sản bị xử lý;
  • Nghĩa vụ của 2 bên trong hợp đồng được bảo đảm;
  • Địa điểm xử lý tài sản thế chấp, thời gian và phương thức xử lý tài sản đó.

2. Xác định giá trị nhà đất phát mãi

Quá trình xác định giá trị tài sản thế chấp phải bảo đảm tính chất khách quan và phù hợp với giá cả thị trường ngay tại thời điểm đó. Nếu người vay vốn và ngân hàng không có thỏa thuận khác thì tài sản thế chấp là nhà đất sẽ được định giá theo 2 hình thức:

  • Định giá thông qua tổ chức định giá tài sản của tòa án hoặc các cơ quan chuyên môn.
  • Ngân hàng và bên vay vốn tự thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm.

3. Thanh lý tài sản nhà đất

Trước thời điểm xử lý tài sản thế chấp, nếu bên thế chấp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp và thanh toán các chi phí phát sinh thì có quyền nhận lại phần tài sản được đem thế chấp. Nếu không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp hoặc bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì tài sản thế chấp được bán đấu giá.

Số tiền thu được đem trả nợ cho người vay với điều kiện phần tiền đó được chia ra các tỷ lệ khác nhau. Các tỷ lệ này tùy vào nội dung có ghi trong hợp đồng mà ngân hàng và bên vay đã ký kết.

4. Thanh toán tiền sau khi đấu giá nhà đất

Số tiền thu được sau khi thanh toán chi phí liên quan thủ tục phát mãi tài sản sẽ được phân bổ theo đúng quy định và thỏa thuận có trong hợp đồng phú hợp với quy định của pháp luật:

  • Số tiền từ việc đấu giá tài sản sau khi thanh toán toàn bộ chi phí liên quan đến đấu giá nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp trừ trường hợp các bên thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm thì nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có tài sản thế chấp và các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi xử lý phát mãi quyền sử dụng nhà đất.
  • Số tiền từ việc đấu giá tài sản thế chấp khi đã thanh toán toàn bộ chi phí liên quan đến đấu giá lớn hơn tài sản được thế chấp thì phần chênh lệch thuộc về người có quyền sở hữu tài sản thế chấp.

5. Chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản thế chấp

Sau quá trình đấu giá nhà đất diễn ra thành công, các bên có liên quan sẽ tiến hành chuyển đổi quyền sở hữu tài sản thế chấp. Ở đây là quyền sử dụng nhà đất sang cho người nhận quyền sử dụng tài sản đó.

Người nhận được quyền sử dụng nhà đất sẽ được văn phòng đăng ký tại địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật.

Khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết Thủ tục mua bán nhà phố, căn hộ, đất nền.

nha-phat-mai-la-gi-2

QUAN TÂM THÔNG TIN CHI TIẾT CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM

LIÊN HỆ SUNLANDSG: 0938 779 660

>>> Xem thông tin các Dự Án Khác Tại: https://sunlandsg.vn/​

Tin khác

0938 779 660