Nếu so với các thị trường khác, thì Nhà Bè không sôi động bằng dù được đánh giá rất tiềm năng. Nhưng ở một chiều hướng khác, đất nền Nhà Bè lại rất được lòng khách đầu tư, vì nguyên nhân mặt bằng giá vẫn còn rất tốt.

Vì thế nên phần lớn khách đầu tư chuyên dự án khu Nam, nhất là những khách hàng ưa chuộng đất nền rất quan tâm đến Nhà Bè. Mặc dù vậy, thị trường đầy tiềm năng này vẫn có những cân nhắc quan trọng khi đầu tư, và tất cả sẽ được thể hiện rõ qua bài viết sau của đội ngũ SUNLANDSG.

Tiềm năng của thị trường đất nền Nhà Bè

Là một phần trong tổng thể khu đô thị phía Nam, Nhà Bè được đánh giá rất tiềm năng với các yếu tố nội lực từ bên trong:

• Tiềm năng triển khai giao thông đường thủy: khi sở hữu mạng lưới sông ngòi phủ khắp.
• Tiềm năng cảng biển: sở hữu trục kết nối huyết mạch từ biển Đông và đồng bằng sông Cửu Long vào TP. Đi kèm đó là nhiều thuận lợi để triển khai cảng nước sâu.
• Tiềm năng hạ tầng: như các khu vực khác của khu đô thị phía Nam, hạ tầng là bài toán nhức nhối trong nhiều năm nay. Tuy đã có đề án triển khai rõ ràng, nhưng thiếu hụt về dòng vốn nên khu vực vẫn án binh bất động trong nhiều năm.
• Tiềm năng khai thác yếu tố từ đô thị biển: khi nằm trên trục kết nối trực tiếp đại đô thị lấn biển lớn nhất Đông Nam Á, VinPearl Cần Giờ.

Từ các yếu tố trên, dễ thấy Nhà Bè đáng nhẽ phải là nơi có thị trường nhà đất vô cùng sôi động. Nhưng phần lớn vẫn trong trạng thái chờ, nên dù các khu vực khác đã bức phá về giá trong nhiều năm, Nhà Bè vẫn không có nhiều đột biến.

Nhưng điều này lại mang lại một cơ hội khác với khách hàng yêu thích phân khúc đất nền Nhà Bè, vì các nguyên nhân sau:

• Với tầm tài chính từ 1 - 3 tỷ: dễ dàng sở hữu nền đất - điều khó khăn với các thị trường sôi động khác như khu Đông.
• Khu dân cư hình thành, tiện ích đầy đủ: nên khu vực không quá hoang vắng như các thị trường mới nổi khác. Đồng thời điều đó cũng tạo nên độ khan hiếm quỹ đất cho khu vực.
• Có nhiều sự lựa chọn: có thể chia thị trường đất nền Nhà Bè theo 2 khu. Khu đã hình thành dân cư bên Huỳnh Tấn Phát và khu còn quỹ đất rộng bên Nguyễn Hữu Thọ.

Nhưng đi kèm tiềm năng, thì thị trường đất nền Nhà Bè vẫn có những điểm chung như hầu hết các thị trường khác. Và những điểm chung điển hình này sẽ được đề cập ngay sau đây.

Điểm chung thị trường đất nền Nhà Bè

1/ Ít dự án mới

Trong bức tranh của phân khúc đất nền Nhà Bè, đây là nơi tập trung nhiều dự án có quy mô, có thời điểm hình thành khá lâu, trung bình từ 3 – 10 năm tùy dự án. Tiêu biểu có thể kể đến như:

• KDC Phú Xuân Vạn Phát Hưng.
• KDC Phú Xuân Hồng Lĩnh.
• Green Riverside.
• Khu dân cư Nguyễn Bình.

4 dự án trên chỉ là con số nhỏ, còn rất nhiều các dự án quy mô lớn khác tại Nhà Bè. Vì điều đó nên cho tới hiện tại, khu vực không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án như trước. Một vài dự án mở bán trong thời điểm gần đây có thể kể đến:

• The Sun Residence.
• The Star Village.
• South Riverside.

2/ Tình trạng pháp lý

Phần lớn các dự án đất nền đều có điểm chung, đó là xây dựng xong mới ra sổ. Nhưng điều đó cũng trở thành 1 phần hạn chế, nhất là đối với khách hàng có dòng vốn ít.

• Diện tích lớn, xây dựng theo mẫu 1 trệt 2 lầu, có dự án xây 3 lầu.
• Vì là dự án cũ, nên phần lớn mẫu nhà không đẹp.
• Khó vay.

Trong số này, dự án đất nền The Sun Residence nằm trong số ít các dự án sở hữu điểm mạnh khác biệt:

• Diện tích nhỏ, từ 50 m2 trở lên.
• Sổ đỏ từng lô, xây dựng tự do.
• Ngân hàng hỗ trợ vay 60 - 70% giá trị, tối đa 20 năm.

Điều này có vẻ phù hợp hơn với cả 2 phương án đầu tư hoặc định cư. Khi có sự hỗ trợ từ phương án vay, lẫn chi phí xây dựng tùy theo nhu cầu của từng khách hàng.

3/ Yếu tố hạ tầng

Như đã đề cập như trên, hạ tầng Nhà Bè vẫn là điểm yếu cố hữu tại thị trường này. Nhất là đoạn kết nối về khu trung tâm cũng như hướng kết nối với các khu vực khác.

Nhưng có vẻ điều này đang bắt đầu trở nên tốt hơn, khi tín hiệu hạ tầng trong 3, 4 năm qua đang rất tích cực với Nhà Bè. Có thể điểm qua như sau:

• 2016 - 2017: cao tốc Bến Lức - Long Thành đi qua khu vực, có đường dẫn ngay Nguyễn Bình. Cao tốc BL-LT khi hoàn thiện sẽ có kết nối với Vành Đai 3 và QL51, từ đó mở ra 2 hướng kết nối quan trọng:
  • khu Đông SG: với BXMĐ, khu CNC Q9,...
  • Long Thành, BR-VT: sân bay Long Thành, khu cảng Cái Mép, khu du lịch biển, miền Đông Nam Bộ...
• 2018 - 2019: triển khai nâng cấp trục Huỳnh Tấn Phát, tăng kết nối về trung tâm và chống ngập cho trục đường. Hiện tại việc nâng cấp này đã hoàn thiện hoàn toàn.
• 2019 - 2020: triển khai nâng cấp nút giao Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh. Công trình đã được thông qua và sớm triển khai cuối 2019 - đầu 2020.
• 2020 - 2021: có thông tin triển khai cầu Thủ Thiêm 4.

Đi kèm theo đó là hàng loạt các công trình trọng điểm khác sẽ kéo mặt bằng giá đất nền Nhà Bè lên cao hơn hiện tại rất nhiều. Tuy không ảnh hưởng trực tiếp như các đề án trên, nhưng những công trình này cũng giúp giao thông trở nên thông thoáng hơn:

• nâng cấp nút giao Nguyễn Văn Linh - Tân Thuận.
• nâng cấp Nguyễn Tất Thành, tăng kết nối về trung tâm.
• cầu Cần Giờ, Bình Khánh kết nối với đại đô thị lấn biển Vinpearl Cần Giờ.

Những lưu ý khi đầu tư thị trường đất nền Nhà Bè

Là một thị trường vẫn còn nhiều tiềm năng bức phá, đất nền Nhà Bè vẫn là lựa chọn tốt trong nhiều năm tới. Nhưng với nhu cầu đầu tư, khách hàng quan tâm thị trường Nhà Bè nên cân nhắc, lưu ý những vấn đề như sau:

1/ Thời gian đầu tư: Với những khách hàng có ý định lướt sóng, ngắn hạn thì thị trường đất nền Nhà Bè không phải là gợi ý tốt. Ngược lại, những khách hàng có nhu cầu đầu tư trung, dài hạn hoặc tích lũy tài sản thì thị trường là lựa chọn rất phù hợp.

2/ Nhu cầu thực tế: ai sẽ là đối tượng mua lại cuối cùng, có khả thi hay không? Có nhu cầu ở thực hay không là điều mà khách hàng nên cân nhắc. Vì không phải sản phẩm nào cũng mang lại tính khả thi cao.

3/ Pháp lý dự án: nên cân nhắc vấn đề pháp lý rõ ràng. Có sổ hay chưa, nếu chưa thì khi nào sẽ ra sổ,... là những điều khách hàng nên cân nhắc để phù hợp với nhu cầu của mình.